Девелоперы идут в дата-центры: что изменит рынок ЦОДов в 2026 году

В 2025 году коммерческие операторы дата-центров ввели лишь 5,3 тысячи стойко-мест, что почти втрое меньше показателя 2024 года. Емкость 30 крупнейших игроков выросла всего на 7 процентов, до 78,7 тысячи стоек, и это худший результат с 2018-го. Эксперты связывают спад с дорогими кредитами при высокой ключевой ставке, которые сделали многие проекты нерентабельными.

В Московском регионе на 2026 год заявлено 199 МВт новых мощностей, но реально введут лишь 65,7 МВт, то есть треть от плана. Оставшиеся 67 процентов проектов девелоперы перенесли на 2027-2028 годы. При этом спрос на мощности продолжает расти, особенно в столице, где сосредоточен основной бизнес.

Дополнительным драйвером стал принятый закон о развитии искусственного интеллекта. Он обязывает критически важные отрасли использовать российские нейросети, которые должны работать на мощностях внутри страны. По прогнозу Национального рейтингового агентства, энергопотребление ЦОДов к 2030 году достигнет 26,2 млрд кВт•ч, что на 76 процентов выше уровня 2025-го.

Потребление в сегменте аренды площадей в дата-центрах вырастет с 6,4 млрд до 7,9 млрд кВт•ч, а собственных ЦОДов компаний - с 3,5 млрд до 4 млрд кВт•ч. Доля Москвы и области в общих мощностях снизится с 76 до 51 процента, в том числе из-за поиска новых источников энергии в других регионах.

С 1 марта 2026 года заработал реестр ЦОДов Минцифры, и для отрасли могут ввести отдельный код ОКВЭД. В реестр уже попали центр «Медведково-2» от РТК-ЦОДа и два объекта «Атомдаты». Гендиректор компании ПСМ Андрей Медведев считает, что инвесторам не менее важны понятные правила: «чтобы инвестор заранее понимал, когда и на каких условиях он сможет получить первый мегаватт и запустить объект».

На рынок все активнее заходят крупные девелоперы, не связанные с ИТ и телекоммуникациями. По словам Медведева, многие пришли из складского сегмента и воспринимают ЦОД как тот же склад, только с инженерными сетями. Другие рассматривают дата-центр как актив, который будет приносить доход много лет.

Из-за дефицита окупаемость таких проектов выглядит привлекательной, тогда как доходность складов снизилась и деньги перетекли в новый сегмент. За последние три года ежегодный прирост коммерческих ЦОДов составлял 12-15 процентов в стойко-местах. Дата-центры постепенно становятся отдельным классом коммерческой недвижимости, где ключевая метрика - доступная мощность, а не площадь здания.

Рост поддерживают цифровизация госсектора, импортозамещение ИТ-инфраструктуры и первые задачи, связанные с искусственным интеллектом. Средняя стоимость стойки в Москве во втором квартале достигла 170,8 тыс. рублей, прибавив 15,7 процента за год. В Санкт-Петербурге цена выросла на 31,3 процента, до 138 тыс. рублей.

Еще два года назад 100 тыс. рублей за стойку считались верхней границей, а в 2026 году предложения по 160-190 тыс. рублей стали обычной практикой для крупных московских площадок. Аналитики объясняют рост цен не столько спросом, сколько ограниченным предложением: у большинства крупных коммерческих ЦОДов свободная емкость минимальна или отсутствует.

Сейчас три-четыре крупных московских девелопера реализуют проекты дата-центров. Их главный плюс - умение упаковывать проекты и привлекать деньги через инвестиционные фонды и банковские кредиты, что позволяет развивать направление даже при дорогих займах.

Читайте также

Рынок дата-центров в России вырос вдвое за пять лет и может удвоиться снова

В 2026 году жилые застройщики сдадут 76% всех торговых центров Москвы

Рынок центров обработки данных в России к 2030 году вырастет до 737 млрд рублей

Современные жилые дома рассчитаны на 50 лет службы, фундамент — на 100

Частные инвесторы массово скупают небольшие офисы в «Москва-Сити»