Рынок дата-центров в России вырос вдвое за пять лет и может удвоиться снова
Совокупная мощность российских центров обработки данных к началу 2026 года достигла 1,8 ГВт. В 2021 году этот показатель не превышал 0,8-1 ГВт, то есть за пять лет рынок практически удвоился. Такие цифры приводят аналитики NF Group, учитывая коммерческие, корпоративные и государственные объекты.
Дата-центры постепенно оформляются в отдельный класс коммерческой недвижимости. Ключевой метрикой для них становится не площадь здания, а доступная и полезная мощность. Рост сегмента подстегивают цифровизация госсектора, импортозамещение ИТ-инфраструктуры и первые задачи, связанные с искусственным интеллектом.
Только в сегменте коммерческих ЦОДов ежегодный прирост последние три года составлял 12-15% в стойко-местах. При этом нереализованный спрос остается выше фактического ввода объектов. Дальнейшее развитие будет зависеть не только от потребности в вычислениях, но и от доступности земли, энергии и капитала.
Около 75% всей коммерческой емкости ЦОДов сосредоточено в Московском регионе. На Санкт-Петербург приходится еще 8-10% рынка, а оставшийся объем распределен между Екатеринбургом, Новосибирском, Казанью и другими городами-миллионниками. Такая концентрация отражает скопление крупных заказчиков и сетевой инфраструктуры в главных агломерациях.
Новые проекты за пределами столиц появляются там, где совпадают деловая активность, качество сетей и доступность энергомощностей. Гендиректор сети дата-центров 3data Илья Хала отмечает, что рост цифровизации бизнеса и облачных сервисов формирует спрос на локальное размещение ИТ-инфраструктуры. Среди наиболее активных направлений он выделяет Свердловскую и Новосибирскую области.
Неудовлетворенный спрос на мощности в Московском регионе оценивается в 200-300 МВт. Получить техусловия на новый объект внутри Москвы и Подмосковья становится сложнее и дороже. Поэтому поиск площадок смещается за пределы самых дефицитных зон, подчеркивает руководитель направления ЦОД NF Group Дмитрий Белоус.
Более 200-300 МВт новых мощностей в Московском регионе уже находятся на разных стадиях строительства и проектирования. Однако заявленный объем не гарантирует реального ввода. Часть проектов остается на уровне концепций из-за нехватки капитала, проблем с подключением к сетям и отсутствия девелоперской экспертизы.
Для строительства ЦОДа мощностью 10 МВт требуется около 2-3 га земли. Объектам на 50 МВт и более нужны участки в 12-14 га. Впрочем, размер площадки не главное: ключевыми остаются технические условия, акт техприсоединения, подходящий вид разрешенного использования и удаленность от жилья из-за шума оборудования.
Стоимость 1 га земли внутри Москвы или рядом с городом вместе с 10 МВт мощности может достигать 0,8-1 млрд рублей. Сформированного рынка таких участков пока нет, и цена может кратно различаться от локации и доступной энергетики. Если в стоимость включить передачу участка и оформление мощностей, показатель способен вырасти до 1,1-1,3 млрд рублей.
За пять лет капитальные затраты на строительство ЦОДов выросли примерно в 2-2,5 раза. Причинами стали удорожание инженерного оборудования, санкционные ограничения, курсовая разница, рост стоимости строймонтажа и дефицит квалифицированных подрядчиков. Около 40% стоимости проекта может приходиться на валютную составляющую.
Примерно 75% затрат при строительстве дата-центра приходится на инженерные системы. Еще 15% занимают общестроительные работы, по 5% - проектирование с изысканиями и прочие системы. Илья Хала уточняет, что для оператора ключевыми остаются резервирование энергоснабжения, охлаждение, безопасность и отказоустойчивость, поэтому экономика объекта зависит прежде всего от инженерной «начинки».
Зависимость от инженерии и подключения усиливает конкуренцию за энергоресурсы. В Москве ЦОДы борются за мощность с офисными, торговыми и жилыми проектами, а в области - еще и со складскими объектами. Борьба между сегментами идет прежде всего не за землю, а за доступную энергетику.
Девелоперы все чаще рассматривают дата-центры как новое инвестиционное направление. Интерес к сегменту поддерживают дефицит свободных мощностей и долгосрочный характер спроса. Средний срок контрактов составляет пять-семь лет, а высокая стоимость переезда делает клиентов менее склонными к смене площадки.
Высокий порог входа ограничивает круг инвесторов, готовых работать с такими проектами. Для девелоперов ЦОДы остаются не массовым продуктом, а капиталоемким инфраструктурным активом с длинным горизонтом планирования. Главным ограничением для запуска новых объектов остается доступность электроэнергии.
Найти земельный участок зачастую проще, чем получить необходимые мощности для подключения. Из-за дефицита свободных лимитов сроки реализации проектов увеличиваются, а затраты на подключение растут. Поэтому при выборе площадки операторы сначала оценивают возможности энергоснабжения, а уже затем характеристики земли.
В ближайшие три-пять лет операторы будут не только запускать новые площадки, но и модернизировать действующие объекты. Это позволит повышать энергоэффективность и адаптировать инфраструктуру к росту нагрузки. Такой подход поможет частично компенсировать дефицит новых мощностей.
За ближайшие пять лет общая емкость российского рынка ЦОДов может удвоиться и достичь 3-3,5 ГВт. Такой сценарий возможен при решении энергетических ограничений. Основной спрос останется сосредоточен в центральной части России, тогда как регионы будут развиваться за счет точечных корпоративных задач, включая размещение резервных дата-центров за Уралом и в Сибири.