Частные инвесторы массово скупают небольшие офисы в «Москва-Сити»

Аналитики CMWP прогнозируют, что по итогам 2026 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России превысит 400 млрд рублей. Офисы остаются одним из самых востребованных форматов: в первом полугодии на них пришлось 27% вложений. Основную долю сделок с первичной офисной недвижимостью в деловом центре «Москва-Сити» теперь заключают частные инвесторы.

По данным Nikoliers, такие покупатели формируют от 60% до 70% продаж офисных блоков в строящихся объектах. Это рантье, которые приобретают лоты до 150 квадратных метров для сохранения капитала и получения арендного дохода. Средний чек такой сделки при текущих ценах составляет 100-130 млн рублей.

В CoreXP зафиксировали еще более заметный сдвиг в структуре покупателей. Если в 2024 году конечные собственники занимали 60% рынка, то по итогам 2025 года инвесторы впервые заняли доминирующее положение с долей в 56% против 33% у компаний. Эксперты связывают это с изменением стратегии девелоперов.

Из-за высокой стоимости заемного финансирования и возросшей себестоимости строительства классическая арендная модель перестала обеспечивать нужную окупаемость. Продажа площадей нарезкой на небольшие блоки стала для застройщиков самым эффективным способом возврата инвестиций. Более трети офисных площадей, заявленных до 2030 года, реализуется именно через продажу блоками и этажами.

Формат позволяет снизить порог входа и расширить спрос, адаптируя продукт под финансовый профиль частного покупателя. С января по август 2026 года в «Москве-Сити» заключили 14 сделок с помещениями до 500 квадратных метров общим объемом 3,2 тысячи квадратов. За аналогичный период 2025 года было лишь 8 подобных сделок на 2,4 тысячи квадратных метров.

Марина Жукова из CoreXP считает, что частный инвестор не столько вытесняет корпоративного покупателя, сколько осваивает новую нишу, созданную рынком. Основной спрос в этой нише формируют готовые башни вроде iCITY и новые премиальные небоскребы ONE и TOP TOWER. Каждый из этих проектов реализует компания MR в рамках направления MR Office.

«Москва-Сити» удерживает позиции ключевого делового района с самыми высокими арендными ставками и ценами продажи. По данным Nikoliers, стоимость строящихся офисов при продаже микролотами и крупным объемом отличается некритично. Лоты до 150 квадратных метров в среднем стоят 856 тысяч рублей за квадратный метр, а блоки свыше 5 тысяч квадратных метров - 873 тысячи рублей.

Такая разница в 2% объясняется расположением: крупные блоки чаще находятся на лучших этажах. Для частного покупателя инвестиция в офис становится своеобразной заменой вложениям в жилье. Инвесторов привлекает транспортная доступность, насыщенная инфраструктура и возможность выстраивать бизнес-связи.

Совместное исследование MR Office и IBC Real Estate зафиксировало значительный рост цен. С января 2023 по март 2026 года средневзвешенная стоимость офисов в «Сити» увеличилась с 375 до 793 тысяч рублей за квадратный метр, что составляет рост более 111%. В строящихся бизнес-центрах цены увеличиваются на 75% с момента старта продаж до ввода в эксплуатацию, а в премиальных проектах рост может быть двукратным.

Это делает покупку на ранней стадии особенно выгодной. Однако эксперты предупреждают, что микролоты стоит рассматривать как инструмент для стабильного арендного дохода на долгом горизонте, а не как объект для быстрой спекуляции. На ликвидность также влияют состояние помещения и его размер, причем крупные блоки остаются дефицитнее.

Строящийся небоскреб TOP TOWER с ценой 633 тысячи рублей за квадратный метр заметно дешевле готового iCITY, где стоимость достигает 900 тысяч рублей. Однако денежный поток от аренды в новом проекте начнется не ранее 2029-2030 годов. Выбор между готовым и строящимся объектом упирается в горизонт планирования конкретного инвестора.

Выбор новых качественных офисов в «Сити» становится все более ограниченным. В готовом комплексе iCITY осталось не более 10% свободных площадей, а значительная часть нового предложения либо строится, либо относится к предыдущему поколению деловых пространств. Частному инвестору доступны мини-офисы в современных проектах с продуманной инфраструктурой и планировками.

Читайте также

Офисы в «Москва-Сити» распродают до ввода зданий из-за острого дефицита площадей

Цены на офисы в Москве замедлили рост из-за избытка предложения

Спрос на коммерческую недвижимость в «Москва-Сити» вырос в полтора раза вопреки общему спаду

Аэродром Остафьево предложили застроить жильём после закрытия

Плесень за шкафом и старые трубы: как не купить квартиру с дефектами