Как законно выселить квартирантов и не нарушить свои права

В России арендуют жильё больше 5,8 млн семей, и конфликты с собственниками не редкость. Чтобы выселение не превратилось в войну, юристы советуют фиксировать все детали ещё на этапе подписания договора. Без чётких условий даже очевидное нарушение придётся доказывать месяцами.

В договоре найма обязательно прописывают срок просрочки оплаты, после которого владелец вправе требовать освобождения квартиры. Состояние жилья фиксируют в акте приёма-передачи с фотографиями вплоть до моделей бытовой техники. Отдельно стоит указать правила проживания, цель найма и максимальное число жильцов.

Обычно собственник предупреждает о выселении за месяц, но в краткосрочном договоре можно прописать внесудебный порядок расторжения. Суды признают законным условие, при котором владелец отказывается от договора без суда уже после десяти календарных дней задержки платы. Если же договор бессрочный, арендатора уведомляют в срок, установленный законом или самим соглашением.

Жительница Дмитрова Анна Сараева пыталась продать квартиру, но процесс затянулся на год из-за квартирантов. Выяснилось, что семейная пара, снимавшая жильё, сдавала его посуточно через собственное риэлторское агентство. Собственница попыталась выселить их самостоятельно и совершила несколько ошибок, которые привели к долгим разбирательствам.

Перед сдачей квартиры будущего жильца стоит проверить по открытым реестрам. Подлинность паспорта подтверждают через сервис МВД или портал «Госуслуги», а неоплаченные задолженности ищут в Банке данных исполнительных производств ФССП. Участие в судебных спорах отслеживают на сайтах судов общей юрисдикции, а сведения о банкротстве - в Едином федеральном реестре или картотеке арбитражных дел.

Даже после проверки документов полезно заглянуть в профиль кандидата в соцсетях. В договоре стоит зафиксировать количество визитов собственника в месяц с предварительным уведомлением. Дополнительной защитой послужит страховка квартиры или депозит, который возвращают при отсутствии проблем.

Самые частые причины для расторжения договора - неряшливость, асоциальное поведение и просрочка платежей. Жалоб на несвоевременную оплату не больше 4-5% от всех конфликтов, и обычно вопрос решают переговорами. Однако для законного выселения по этим основаниям придётся соблюсти формальную процедуру.

Если договориться мирно не вышло, арендатору направляют письменное предупреждение заказным письмом с требованием устранить нарушения. Следом идёт досудебная претензия, и в большинстве случаев этого хватает для урегулирования конфликта. Судебных разбирательств, как правило, не хочет никто.

Бывают и вопиющие случаи: майнеры сняли квартиру и накопили долг за электроэнергию в 860 тысяч рублей. Сейчас решается вопрос о привлечении таких жильцов к возмещению ущерба. Если собственник планирует продажу, можно заранее обсудить дату выезда и даже компенсировать часть расходов на переезд - это часто быстрее и дешевле суда.

Когда суд встаёт на сторону владельца и решение вступает в силу, наниматель обязан выехать. При отказе выселением занимаются приставы в принудительном порядке. Самовольное выдворение жильцов без решения суда могут квалифицировать как самоуправство.

Запрещено отключать коммунальные услуги без законных оснований, применять силу или угрозы, а также изымать имущество нанимателя без судебного решения. Минимизировать риски обеим сторонам помогает нотариально удостоверенный договор найма. В этом случае проверку персональных данных жильца берёт на себя нотариус.

Нотариальный документ даёт и жильцу, и собственнику дополнительные гарантии. Оспорить договор с печатью нотариуса в суде гораздо сложнее, поскольку он обладает повышенной доказательственной силой. Собственник также может предусмотреть в договоре особые отменительные условия, описав ситуации, когда жильцы обязаны освободить помещение без лишних вопросов.

Читайте также

Выбор квартир в элитных новостройках Москвы вырос вчетверо за пять лет

СВАО стал лидером по росту цен на новостройки Москвы за квартал

7 фраз покупателя, которые заставят продавца квартиры отказаться от сделки

Банки готовы сами достраивать дома застройщиков при проблемах с кредитами

Эксперт: ограничение рассрочек на жилье не повлияет на рынок, но нужны понятные правила