Офисы в «Москва-Сити» распродают до ввода зданий из-за острого дефицита площадей
В деловом кластере «Москва-Сити» практически не осталось свободной земли под застройку, а готовые площади стремительно заканчиваются. По данным Nikoliers, сейчас здесь строится 528 тысяч квадратных метров офисов, и все они будут сданы до конца десятилетия. Однако одна из строящихся башен уже полностью занята арендаторами, вторая продана наполовину, а остальные проекты забронированы корпорациями.
Руководитель департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар объясняет, что исчерпание участков перевело конкуренцию из ценовой плоскости в борьбу за оставшиеся метры. Теперь решающим фактором становится не бюджет, а физическая доступность площадей. Ситуация внутри самого кластера при этом неоднородна.
В историческом ядре, так называемом старом «Сити», вакантность по итогам первого полугодия 2026 года составила всего 1,6%. В новой части показатель достигает 17,2%, но это объясняется выходом на рынок крупного проекта Moscow Towers, на который приходится более 80% всех пустующих площадей кластера. Без его учета общая вакантность в «Москва-Сити» держится на уровне 4,7%.
Для сравнения, в среднем по Москве этот показатель составляет 6,2%, а арендные ставки в «Сити» вдвое выше - около 64,5 тысячи рублей за квадратный метр в год. В сегменте наиболее качественных помещений прайм-класса средняя запрашиваемая ставка достигла 84,3 тысячи рублей, что на 5% больше прошлогодних значений. Цены продажи также бьют рекорды.
Если в готовых зданиях средняя стоимость квадратного метра составляет 548 тысяч рублей без НДС, то в строящихся объектах она поднимается до 618 тысяч, подсчитали в Core.XP. В Nikoliers называют еще более высокую цифру - 843 тысячи рублей за метр в возводимых проектах. За время строительства, от котлована до ввода, цена метра обычно вырастает на 30-60%, а в отдельных случаях может удвоиться.
Сейчас на территории Московского международного делового центра возводят четыре комплекса. После их завершения общая офисная площадь квартала вырастет на 26% и достигнет почти двух миллионов квадратных метров. Однако почти половина помещений в этих стройках уже экспонируется, то есть значительный объем будет реализован еще до ввода зданий в эксплуатацию.
Одним из финальных проектов станет 52-этажный небоскреб СЕЗАР ТАУЭР на последнем вакантном участке №20. В июле 2026 года девелопер Sezar Group получил разрешение на строительство башни высотой почти 250 метров и общей площадью 190,6 тысячи квадратных метров. Под офисы в ней отведут свыше 133 тысяч квадратов.
Архитектурную концепцию комплекса с волнообразными фасадами и витражами, стилизованными под японское оригами, разработало бюро «СПИЧ» Сергея Чобана. В здании предусмотрена торговая галерея на первых этажах, подземный паркинг на 475 машин и ресторан под прозрачным куполом на 51-52-м этажах с открытой террасой. Ввод небоскреба намечен на третий квартал 2030 года.
Коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости Sezar Group Павел Иншаков называет новые башни в этой локации редчайшим активом. По его словам, конкуренция между офисными поколениями ужесточается, и покупатели оценивают не только локацию, но и инженерные системы, лифты и инфраструктуру. Офис превращается из набора помещений в полноценную экосистему.
Эксперты сходятся во мнении, что дефицит качественных площадей в «Москва-Сити» сохранится в ближайшие два-три года. Базовый прогноз предполагает удержание вакантности в диапазоне 4-6%. При этом спрос на всем столичном рынке в первой половине 2026 года был сдержанным: суммарный объем сделок купли-продажи и аренды снизился на16% по сравнению с прошлым годом.
Инвестиционная привлекательность кластера базируется на структурном дефиците, ликвидности и ценности локации. Прогноз Nikoliers по арендной ставке на2027 год составляет86 тысяч рублей за квадратный метр в год. Дополнительный интерес подогревают частные инвесторы, мигрирующие из жилого сегмента, и корпорации, которые все чаще предпочитают покупку аренде.
Старший директор CMWP Полина Афанасьева отмечает, что даже на комплексы, введенные15 лет назад, сохраняется инвестиционный спрос. Новые площади она называет еще более лакомым куском, поскольку «Москва-Сити» остается единственным примером высотного кластерного строительства с повышенной доступностью всех объектов. Главная интрига в том, успеют ли участники рынка приобрести последние качественные объемы в историческом ядре.