Нотариусы назвали шесть причин, по которым сделку с недвижимостью могут оспорить

Оспорить сделку с недвижимостью и признать её недействительной можно только через суд. Иск подаёт участник договора, третье лицо с нарушенными правами, прокуратура или органы опеки. По данным Федеральной нотариальной палаты, такие дела длятся от года до нескольких лет.

Если суд отменяет сделку, по общему правилу продавец получает недвижимость обратно, а покупатель - уплаченные деньги. Однако на практике с возвратом средств возникают сложности, особенно когда продавец успел передать их мошенникам. Исполнение решения всегда зависит от конкретных обстоятельств.

За пять лет, с 2020 по 2025 год, в России оспорили около 30 тысяч типовых сделок с жильём. Чаще всего это договоры дарения (46%) и купли-продажи (32%). После того как в 2025 году дарение недвижимости между гражданами стало обязательным оформлять у нотариуса, число оспариваний таких договоров упало более чем на 37%.

Самую объёмную группу оснований для отмены составляют мнимые и притворные сделки. Мнимая совершается лишь для вида, без намерения создать реальные правовые последствия. Классический пример - фиктивная продажа квартиры родственнику, чтобы спрятать имущество от кредиторов или бывшего супруга, когда продавец продолжает жить в помещении и оплачивать коммуналку.

Притворная сделка прикрывает другую договорённость или иные её условия. Так бывает, когда продажей маскируют залог либо намеренно занижают цену в договоре для ухода от налогов. Нотариусы предупреждают: если в документе указали 5 млн рублей вместо реальных 15 млн, при реституции покупатель официально сможет претендовать только на номинальную сумму и рискует потерять незадекларированную разницу.

Второе основание - существенное заблуждение участника. Это ошибочное представление о природе или предмете сделки, из-за которого человек согласился на нежелательные для себя условия. Нотариусы отмечают рост таких споров: с 2020 по 2024 год число случаев, когда продавец заявлял, будто думал, что подписывает завещание или договор залога, а не купли-продажи, выросло более чем на 50%.

Третья причина - прямой обман, насилие, угрозы или кабальные условия. В отличие от заблуждения, здесь человека намеренно подводят к решению хитростью либо силой. Сюда же относят дела с «ведомыми продавцами» - дееспособными владельцами, которые действовали под чужим давлением или влиянием мошенников и затем пытаются вернуть имущество через гражданский иск.

Четвёртая категория - когда формально дееспособный гражданин в момент подписания договора не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Причиной может быть болезнь, приём сильнодействующих лекарств, влияющих на сознание, либо острое стрессовое состояние. Добросовестный покупатель в таких спорах рискует лишиться недвижимости и не вернуть деньги.

Пятая группа рисков связана с отсутствием обязательных согласований. Сделку оспорят, если при продаже совместно нажитого имущества не было нотариального согласия супруга. То же самое произойдёт, если при отчуждении жилья, затрагивающего интересы несовершеннолетних собственников или купленного с использованием маткапитала, не получено разрешение органов опеки.

Шестое основание - банкротные оспаривания. Финансовый управляющий или кредиторы через суд требуют признать недействительным договор купли-продажи, дарения или мены, совершённый должником накануне банкротства. Под удар попадают сделки с явно заниженной ценой, даже если покупатель не состоял в сговоре с продавцом, а просто хотел сэкономить.

Источник: РБК Недвижимость — жильё

Читайте также

Паника вокруг ИИ оказалась выгодна его создателям перед IPO

Минстрой вернёт программу «Стимул» для частных домов в 2027 году

Пять бытовых приборов с дизайном, который не разочаровал в тестах

Паровые пылесосы в деле: что показали тесты вертикальных и проводных моделей

Аэрофритюрница Evolution Airo 7120W: тест 7-литровой чаши и восьми автопрограмм