Кто останется жить в купленной квартире: разъяснение нотариусов

Проверка квартиры перед покупкой не ограничивается изучением цепочки собственников. Существует риск обнаружить после сделки людей, имеющих законное право жить на ваших квадратных метрах. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости далеко не всегда содержит такие сведения.

В Федеральной нотариальной палате перечислили категории граждан, сохраняющих право пожизненного проживания. Это касается тех, кто отказался от участия в приватизации в пользу родственников. Они могут не только бессрочно пользоваться жильём, но и прописывать туда своих несовершеннолетних детей.

Право остаться в квартире есть у всех, кто был вписан в ордер на кооперативное жильё на момент полной выплаты пая. Если квартира получена по договору пожизненной ренты, получатель ренты сохраняет право проживания. Более того, без его согласия новую сделку по перепродаже провести невозможно.

Аналогичная ситуация возникает при дарении с условием пожизненного проживания дарителя. Если в завещании указано, что конкретный человек может пользоваться жильём после смерти наследодателя, это право сохраняется. Вернуться в квартиру могут и временно отсутствующие: осуждённые, военнослужащие, люди в длительных командировках или пропавшие без вести, если суд восстановит их права.

Из всех перечисленных случаев выписка из ЕГРН в обязательном порядке отражает только договор пожизненной ренты. С сентября 2025 года заработал закон, разрешающий вносить в реестр сведения о жильцах приватизированных и кооперативных квартир. Однако это делается исключительно по заявлению собственника или решению суда, а не автоматически.

Для минимизации рисков нотариусы советуют анализировать целый пакет документов. В него входят договор приватизации и приватизационное досье, документы на кооперативную квартиру и старые договоры дарения. Потребуются также копия лицевого счёта или домовой книги и архивная выписка о ранее прописанных жильцах.

Нотариусы настоятельно рекомендуют включать в договор купли-продажи заверения продавца. Там должно быть прямо указано, что лиц, сохраняющих право пользования жильём после сделки, не существует. Если заверение окажется ложным, продавец обязан возместить убытки или выплатить неустойку, а пострадавшая сторона вправе требовать расторжения договора.

Помимо «вечных» жильцов, в квартире могут обнаружиться и временные арендаторы. Переход права собственности не прекращает автоматически действие договора найма или аренды. Поскольку краткосрочный договор до года не регистрируется в Росреестре, сведения о таких жильцах в ЕГРН отсутствуют.

Если арендатор остался в купленной квартире, новому собственнику придётся ждать окончания срока договора. Альтернативный вариант - пытаться договориться с временным жильцом о досрочном выселении. Иных рычагов воздействия до истечения срока найма у покупателя не будет.

Читайте также

Квартира 63 кв. м с ретро-деталями и скрытым кошачьим лазом

Квартира 58 кв. м для аренды: как цвет и фактуры сделали уютным «угрюмый» дом

Новостройки в крупных городах подорожали на 4,2% за квартал вопреки слабому спросу

5 вещей в прихожей, которые по приметам мешают деньгам

Тепловой насос для дома: реальная эффективность и цена установки в 2026 году