Содержание коммерческой недвижимости в 2026 году подорожает почти на четверть

Расходы на содержание коммерческой недвижимости по итогам 2026 года могут вырасти на 8-24%. Такой прогноз дают аналитики компании Aktivo. Сильнее всего подорожают трудоемкие услуги: охрана, клининг и комплексное техническое обслуживание.

На торговых объектах под управлением компании затраты вырастут на 17-25% в регионах и на 10-20% в Москве. В столичных офисах рост составит около 10%. Пиковым по динамике стал 2025 год, когда расходы увеличились на 17-20% в зависимости от типа здания, подсчитали в Nikoliers.

Масштаб затрат сильно зависит от типа и характеристик объекта. Эксплуатация крупного склада площадью от 100 тыс. кв. м обходится примерно в 1 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС. Для торговых центров средний показатель составляет около 7 тыс. руб. за «квадрат» в год.

В качественных московских офисах расходы достигают 9-10 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В объектах класса Prime в центре столицы этот показатель составляет уже 15-20 тыс. руб. В среднем операционные расходы качественных офисов занимают 15-25% от арендной ставки.

Разница в стоимости эксплуатации зданий разных классов может составлять от 20% до 200%. Максимальные значения характерны для высотных зданий класса Prime. Чем меньше здание, тем выше удельная стоимость персонала, управления и обслуживания инженерных систем.

Москва и Санкт-Петербург выделяются более высоким фондом оплаты труда. В отдельных регионах затраты увеличивает необходимость привлекать специалистов из других городов. В складской недвижимости в 2026 году новой статьей расходов стала защита от атак беспилотников.

Владельцам приходится закладывать средства на непредвиденный ремонт, защитные конструкции и усиление пожарной безопасности. Дополнительных вложений требуют охрана и технические средства защиты. На рынке уже есть страховые продукты, покрывающие повреждения зданий в результате подобных атак, но их стоимость может быть высокой.

Ключевой фактор удорожания эксплуатации - рост стоимости труда. Затраты на персонал превышают 65% эксплуатационного бюджета, а на отдельных объектах достигают 80%. За последние два года зарплатные ожидания специалистов отрасли выросли на 50-80%.

Фонд оплаты труда в эксплуатации с 2022 года увеличился на 30-40%. Расходные материалы за тот же период подорожали лишь на 10-15%. На рынке сохраняется дефицит квалифицированных инженеров и технического персонала.

За ведущих инженеров эксплуатационные компании конкурируют со строительством, логистикой, девелопментом и промышленностью. Зарплаты в этих отраслях могут быть на 15-20% выше. Тарифы на уборку офисов классов A и B+ выросли на 28% год к году, до 235-315 руб. за 1 кв. м в месяц.

На зарплаты сотрудников приходится 70-75% стоимости клининговых услуг. Техническое обслуживание за год подорожало примерно на 30%. Повышать стоимость услуг теми же темпами, которыми растут затраты на персонал, управляющим компаниям не удается.

Им приходится одновременно оптимизировать процессы, внедрять цифровые решения и пересматривать плановые показатели прибыли. Основные ресурсы и материалы для эксплуатации офисной недвижимости за последний год подорожали примерно на 10-15%. Заметную часть бюджета формируют коммунальные услуги, техническое обслуживание и клининг.

На коммунальные услуги в офисах приходится около 1,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Эксплуатация и техническое обслуживание обходятся в 2,4 тыс. руб., а клининг - в 2,3 тыс. руб. Вместе эти статьи формируют около 5,9 тыс. руб. на 1 кв. м ежегодно.

Обслуживание грузоподъемного оборудования и пожарных систем дорожает заметно медленнее - в пределах 10% за год. Это связано с меньшей зависимостью таких работ от постоянного присутствия специалистов на объекте. Коммунальные расходы в 2025 году выросли в среднем на 13,3%.

Дополнительное давление на бюджет создает естественное старение недвижимости. Затраты на содержание здания начинают существенно расти примерно после десяти лет эксплуатации. К 15 годам может потребоваться замена отдельных систем, а к 20-25 годам - лифтов и эскалаторов.

Возраст здания сам по себе не означает сопоставимого роста эксплуатационного тарифа. Мелкий ремонт относится к текущим расходам, тогда как замена фасада, кровли или вентиляционного оборудования требует отдельных капитальных вложений. По мере старения объекта нагрузка постепенно смещается из операционных в капитальные расходы.

Затраты на полное обновление отдельных систем могут достигать 50% эксплуатационного бюджета. Часть этих затрат собственники могут сдерживать за счет модернизации объекта. Современные инженерные решения позволяют сократить эксплуатационные затраты до 20%.

Комплексное обновление систем при редевелопменте способно уменьшить операционные расходы на 15-30% в первые пять-десять лет после модернизации. В офисах класса A распространена модель «открытой книги», при которой эксплуатационные платежи, налог на имущество и землю оплачивает арендатор отдельно от базовой ставки.

В торговых центрах механизм зависит от договора. Соглашения часто заключаются на пять-десять лет, поэтому возможность индексировать эксплуатационные платежи необходимо предусматривать заранее. Но даже возможность переложить часть затрат на арендаторов не снимает финансовой нагрузки с управляющих компаний.

Дебиторская задолженность на отдельных объектах достигает трех-пяти месяцев. Из-за этого управляющие компании фактически за собственный счет финансируют зарплаты, закупку материалов и работу подрядчиков. При высокой стоимости финансирования операторы переходят к частичной предоплате услуг и обязательной индексации договоров.

Источник: Коммерсантъ — Недвижимость

Читайте также

Электросчетчики меняют за счёт энергокомпании: что нужно знать

Как выбрать посудомоечную машину в 2026 году: только важные характеристики

ВЭБ.РФ предложил изменить правила финансирования технологических проектов

В Москве три четверти покупателей жилья выбрали вторичку в 2026 году

Обзор кондиционера Aqua Sai AQI-20PIRW1/R3: тихий инвертор с офлайн-голосом