Техзаказчик в стройке: три правовые дыры, которые мешают рынку

Основатель Severin Development Роман Сигитов указал на три системные проблемы, которые мешают нормальной работе технического заказчика в России. Инженерная команда управляет миллиардными проектами, но её статус до сих пор толком не прописан в законах. Если не закрыть эти правовые дыры, разрыв между реальной ответственностью техзаказчика и его полномочиями будет только расти.

Первая проблема - в законодательстве нет отдельной договорной модели для управления строительством. Рынок вынужден использовать агентские договоры, договоры услуг или подряда, что создаёт путаницу. Суды и надзорные органы часто приравнивают управленческие услуги к подрядным обязательствам и вешают на техзаказчика ответственность за само строительство, хотя он лишь координирует исполнителей.

Разница между управлением подрядчиками и физическим выполнением работ становится очевидной только после возникновения спора. Если бы роли были чётко закреплены заранее, можно было бы адекватно оценивать стоимость услуг техзаказчика. Сейчас в госпроектах её назначают по методике Минстроя как процент от сметы, игнорируя реальные трудозатраты и компетенции.

Для проекта стоимостью 10 млрд рублей оплата услуг техзаказчика со строительным контролем составит около 94 млн рублей за весь период в 24-36 месяцев. Это нерыночная цена за работу инженерной команды из 15 человек, от качества которой зависит судьба всего объекта. Такой подход не учитывает сложность управленческих задач.

Вторая проблема - смешение публичной и договорной моделей. В публичной модели функции техзаказчика возлагаются на государственное или муниципальное предприятие, которое одновременно является застройщиком. В договорной модели застройщик нанимает коммерческую инженерную компанию, а ключевые решения по бюджету и параметрам объекта остаются за тем, кто распоряжается инвестициями.

Законодательство не проводит чёткой границы между этими моделями. К нанятой инженерной компании предъявляют требования, сопоставимые с требованиями к полноценному застройщику. Возникает риск солидарной ответственности за недостатки работ подрядчиков, хотя техзаказчик не выполняет стройку физически и часто подключается к проекту уже после принятия принципиальных решений.

Именно на предпроектной стадии обычно закладываются системные ошибки, а инженерная компания в этот момент ещё не участвует. Поэтому ответственность техзаказчика должна определяться только теми организационными и контрольными функциями, которые он реально принял на себя. Нельзя автоматически приписывать ему последствия чужого выбора о бюджете или параметрах объекта.

Третья проблема - избыточные требования по членству в саморегулируемых организациях. С 2011 года техзаказчик обязан состоять сразу в трёх СРО: по инженерным изысканиям, проектированию и строительству. Компании несут многомиллионные расходы на взносы в компенсационные фонды, но ни одна из этих организаций не является для них профильной.

Идея была в том, что техзаказчик должен разбираться во всех областях при заключении договоров с исполнителями. Однако с учётом реального распределения полномочий это напоминает требование к главврачу клиники одновременно быть хирургом, фармацевтом и водителем скорой. Техзаказчик не проводит изыскания, не проектирует и не строит - он планирует, координирует и контролирует.

Специализированная СРО технических заказчиков могла бы оценивать именно управленческие компетенции по целостной системе профстандартов. Она обеспечила бы внутренний контроль качества услуг, дисциплинарный контроль и компенсационные фонды, адаптированные к реальным рискам техзаказчика. Это ограничило бы доступ на рынок непрофессиональным игрокам.

Сейчас система держится на личном профессионализме инженеров, чей опыт компенсирует правовые пробелы. Ведомственные письма и разъяснения противоречивы и не заменяют чётких правил. Профессиональному управляющему нужны самостоятельный статус, достаточные полномочия и понятные границы ответственности.

Ассоциация НОТЕХ уже разработала и направила в Минстрой концепцию трансформации правового статуса технического заказчика. Предложенные поправки в Градостроительный кодекс уточняют состав функций и ответственности, признают управление строительством самостоятельной деятельностью и разграничивают публичную и договорную модели. Также они закрепляют необходимость привлекать техзаказчика на ранних стадиях и фиксируют его ключевую роль в строительном контроле для публично значимых проектов.

Источник: Коммерсантъ — Недвижимость

Читайте также

Как намертво склеить пластик: выбор клея по маркировке и условиям

Минцифры раскрыло детали третьего пакета мер против кибермошенничества

Где хранить постельное белье, если в шкафу нет места: 7 идей

Для складов в России создают четырехуровневую защиту от дронов

Как законно оспорить сомнительную сумму в платёжке за услуги ЖКХ