Квартира улучшенной планировки
В шестидесятые годы в спальном районе Нижнего Новгорода, почти на окраине Московского района, поднялся кирпичный дом, и на его пятом, последнем этаже семье Евгении Фроловой досталась однокомнатная квартира улучшенной планировки.
Улучшенной её делали раздельные туалет и ванная, а ещё окна дополнительного освещения, которые жильцы по обычаю того времени тут же прятали под обоями или масляной краской. Плитку в санузлах и на кухне выкладывала бабушка автора. В восьмидесятые молодые родители разгородили комнату самодельной стеной: на каркас пошли бруски от пролёта школьного забора и фанера со свалки, а снаружи её облицевали фанерными «кирпичиками» из магазина «Юный техник».
Прихожую собрали из досок от винных ящиков. Инструментов не было, доски остались шершавыми, а лак на них со временем потрескался и наполнил квартиру запахом, знакомым всякому, кто жил среди лакированной мебели.
Бабушка умерла в 2018 году, и семье осталось жильё, которое при всей любви к нему трудно было назвать товаром.
Полы 1966 года скрипели, в окна с трещинами на стёклах ощутимо дуло, а стены осыпались песком при первой попытке что-нибудь просверлить, так что под каждый дюбель сначала забивали деревянный чопик. Входная дверь перекосилась и не закрывалась, дверь в ванную приходилось подпирать.
Газовой колонке и плите исполнилось по 55 лет, и деталь для колонки газовики однажды искали несколько месяцев.
Проводка, по оценке хозяйки, оплавилась бы от первого электрического чайника. Всё это помещалось на 31 квадратном метре в районе, откуда молодёжь уезжает из-за отсутствия работы, и задачу Фролова формулирует без сантиментов: сначала сдать, а потом продать «полный хлам», причём быстро и по достойной цене.
Как это получилось, она рассказывает в книге «Новая жизнь старой квартиры» (издательство «Эксмо», 2023).
Метод, которым пользовалась автор, на Западе называется хоумстейджингом, и рынка недвижимости без этой стадии в большинстве развитых стран, по её словам, уже не существует. В России же информации о нём было ничтожно мало, а советы продавцам сводились к уборке и свежим булочкам перед показом, так что учиться пришлось по зарубежным реалити-шоу.
Ниже пересказаны первые четыре главы книги: теория, разбор вещей, уборка и то, что Фролова называет полезным ремонтом. Начать придётся с теории, потому что без неё всё остальное легко принять за обычный ремонт на скорую руку.
Люди покупают стены
Пока Фролова описывала свой эксперимент в блоге, едва ли не самым частым комментарием было: «Глупость! Люди покупают стены, а не этот недоремонт!» Между тем ремонт и подготовка у неё — противоположности. Ремонт делают для себя, и в нём воплощаются вкус и мечты хозяина: одному нужен прованс, другому кирпичики в коридоре, третьему фотообои в гостиной.
Подготовка создаёт обезличенный интерьер, который ничего не говорит о владельце и подходит усреднённому вкусу будущих жильцов. В ремонт вкладывают ради удовольствия, в подготовку — ради выгоды, иными словами, это инвестиция. Отсюда главный тезис книги, набранный прописными буквами: хороший ремонт перед сдачей или продажей не окупится никогда, а грамотная подготовка окупается многократно.
Подготовку часто называют обманом и «замыливанием глаз». Фролова отвечает бытовыми примерами: мятое платье перед продажей гладят, машину перед сделкой везут в химчистку и вешают в салон новый ароматизатор, и мошенничеством это никто не считает.
Квартира тоже может быть «больна» — в её случае старой проводкой, окнами, дверями и полами, — но болезнь не мешает ей оставаться опрятной и ничего не скрывать.
Если же продавец сознательно прячет дефекты, это, по словам автора, уже повод признать сделку недействительной. Выгоднее всего готовить самые запущенные квартиры: чем хуже исходное состояние, тем заметнее разница. На оживлённом рынке подготовленная квартира уходит быстрее и дороже соседних, на вялом только она и уходит. Тот, кто называет такие вложения глупостью, по мнению автора, просто никогда не считал своих убытков.
Сто шестьдесят три мешка
Весь путь автор делит на восемь этапов, от разбора вещей до сделки, и на некоторых из них не нужно тратить ни рубля. Первый этап называется дехламизацией, а мерилом в нём служит правило комфортной достаточности: в квартире остаётся только то, без чего жизнь новых жильцов в первое время заметно ухудшится.
С 31 квадратного метра за 31 день семья вынесла 163 мешка по 45 литров, то есть по 5,3 мешка на метр, не считая строительного мусора и вещей, убранных в подвальный сарай. Бабушка при этом, подчёркивает внучка, вовсе не была Плюшкиным, и квартира казалась почти пустой. Целые, но ненужные вещи складывали у мусорных контейнеров, как принято в их городе, и всё исчезало почти сразу, а стеклянные банки забрали по объявлению на «Авито».
Квартира в процессе разбора. Фото из книги Евгении Фроловой «Новая жизнь старой квартиры»
Есть и перечень того, чего во время показов в квартире быть не должно, и называется он: «Уберите это немедленно!»
Под запрет попадают зубные щётки и лекарства, швабры и сушилки, пепельницы и домашние животные: хозяину запах питомца мил, а гостя с аллергией он выставит за дверь в первые же минуты.
Отдельно идёт трио «религия, политика, секс», так что со стен снимают иконы, флаг и портрет Сталина, а запрет распространяется даже на лягушку с монетой во рту.
За списком стоит принцип деперсонализации, и лучший его образец — гостиничный номер, где каждый постоялец чувствует себя хозяином и не замечает следов сотни предшественников. Покупатель должен влюбиться в квартиру, а не в её владельцев, поэтому прочь идут семейные фото, магниты и коллекции.
Книги допустимы, но корешки стоит проверить: «Эммануэль», советует автор, лучше убрать.
Самый дешёвый красный диван
Казалось бы, проще всего вынести всё до последней табуретки. Фролова считает это ошибкой: пустые комнаты кажутся меньше, чем есть, выглядят неуютно, и большинство людей не способно представить себя в чужом пустом пространстве, недаром мебельные магазины строят выставочные интерьеры.
Мебель может быть старой, лишь бы чистой и исправной: покупатель всё равно избавится от любого дивана, а арендатор привезёт свой или примет имеющийся. Перед продажей автор купила в комнату самый дешёвый красный диван, и даже мама не поняла, зачем тратить деньги. Диван привлёк покупателя сначала на фотографиях, потом на показе, а затем был продан на «Авито».
Расставлять мебель советуется по зонам, а не по стеночке, и оценивать результат из дверного проёма, откуда покупатель видит комнату впервые. Красиво, как формулирует автор, должно быть с порога.
Ковёр на снегу
Генеральной уборке посвящена глава «Мой до дыр», и открывается она историей, которую рассказала знакомая риелтор из Санкт-Петербурга. Состоятельная клиентка, продававшая квартиру в центре, прислала для объявления снимки, на которых из-за грязи не было видно цвета пола и стен, а дверца старой плиты валялась на полу.
Хозяйка считала, что продаёт стены и расположение, а убирать должны покупатели; квартира продавалась долго и в итоге со скидкой.
Благодарности за уборку, предупреждает Фролова, ждать не стоит: чистоту примут как должное, а смотреть квартиру придут в обуви. Зато уборка проверяет вещи на годность.
Тройное зеркало трельяжа при перестановке оказалось плохо закреплённым и пошло в разбор, полированный журнальный столик после мытья обрёл современный лоск, а ковёр впервые за много лет сняли со стены и по традиции выбили на снегу во дворе. Ворс снова стал ярким, и ковёр, вопреки стереотипам, оставили.
Пылесос за шторой
Центральное понятие книги автор позаимствовала из пособия А. Моисеевой и С. Тихоненко «Как продать квартиру выгодно», и это закон убывания предельной полезности. Экономисты объясняют им, почему первый стакан воды в жару приносит больше удовольствия, чем пятый; применительно к квартире это значит, что первые рубли и часы дают наибольший эффект.
Начинать, по Фроловой, следует с того, что при наименьших затратах и в кратчайший срок сильнее всего изменит помещение. Пол можно перестелить, залив стяжку и уложив ламинат, а можно покрасить, и второе выйдет в разы дешевле и быстрее при одинаковом впечатлении на арендатора. Этим законом пользовался всякий, кто ждал внезапных гостей: вещи летят в шкаф, игрушки под кровать, пылесос прячется за штору, и через две минуты комната готова, хотя никто не мыл окна. По сути, её готовили к показу.
Перед квартирой с советским ремонтом этот навык почему-то отказывает: хочется залить стяжку, натянуть потолок, поменять окна и двери, а следом заказать кухню. Фролова советует успокоить внутреннего перфекциониста.
В старенькую однушку в хрущёвке можно вложить полмиллиона и не продать этот ремонт, а объявления со словами «дизайнерский ремонт» и «итальянская плитка» давно стали мемом. Взамен автор предлагает судить обо всём по исправности и опрятности, а каждый участок работ проводить через три стадии: оценить целостность, восстановить её и лишь потом заняться внешним видом.
Даже 10–20 тысяч рублей, вложенные так, выделят квартиру среди похожих объявлений; это автор называет эффектом Золушки. Сама она ограничила бюджет ста тысячами рублей, а из инструментов располагала шуруповёртом и лобзиком, одолженными у родственников. Проводки, заметим, в плане работ нет: её автор с самого начала относит к «болезням» квартиры, которые подготовка не скрывает.
Больничный белый
Все стены решено было покрасить в белый, и за это автору досталось немало критики: у нас белый связывают с больницей и даже моргом, хотя, как замечает Фролова, в этих учреждениях его как раз встретишь нечасто. Доводы у неё сугубо хозяйственные. Белую краску продают в любом ларьке, подкрашенное место на белой стене незаметно, а синюю пришлось бы перекрашивать целиком; белый расширяет комнату, скрадывает неровности и избавляет от потолочного плинтуса.
Обои перед покраской снимали руками и шпателем, а упрямые размачивали из распылителя. Если не помогает и вода, автор советует проявить почтение к такой стойкости и оставить кусок на стене, краска всё закроет. Труднее всего пришлось с потолками на кухне и в ванной, где старая водоэмульсионная краска от воды отваливалась кусками. Натяжной потолок автор отвергает принципиально: на последнем этаже по открытому потолку судят о кровле, а подготовка ничего не прячет.
Пол — это всего лишь пол
Замену пола Фролова называет ошибкой фатальной: дорого, долго, а эффекта меньше, чем от выноса советской стенки.
От пола требуется быть целым и чистым, и никто не станет выяснять, сколько стоил ваш ламинат. Под старым линолеумом в нижегородской квартире оказались доски, много раз крашенные оранжево-коричневой половой краской.
Остатки клея зашлифовали, щели сочли подходящими к стилю, и 27 квадратных метров покрыли белой алкидной эмалью в два слоя, кое-где в три, уложившись в четыре двухлитровые банки. После окраски из квартиры приходилось уезжать из-за запаха. За два года краска в проходных местах несильно, но заметно истёрлась, больше всего там, где ездило офисное кресло на колёсиках. Краска по сто рублей за банку, предупреждает автор, для такой работы не годится.
Покрасить, по Фроловой, можно почти всё, включая плитку и линолеум. Кухонный фартук и плитку в ванной она красила по схеме, которую считает надёжной: обезжирить, нанести алкидный грунт, который сохнет сутки и намертво прилипает ко всему вокруг, а затем краску для влажных помещений.
Отсюда правило, пригодное и для мебели: скользкое, вроде плитки, стекла, пластика и полировки, без грунта не красят, шершавое, вроде дерева и штукатурки, красят без него.
За два года окрашенная плитка не пострадала. Двери тоже не меняют, а чинят и красят, причём алкидная эмаль отнимает пару часов, а водорастворимая краска с грунтом и лаком — два дня и минимум вдвое больше денег. Автор предпочитает алкид.
Будуар на подоконнике
Окна, которые в идеальном ремонте меняют первыми, в подготовке оказываются в конце списка. Рамы освобождают от свисающей краски, не добиваясь гладкости, и красят в два слоя; находкой автора стала водорастворимая краска для радиаторов, которая быстро сохнет, хорошо моется и годится даже для пластика.
Гнилые подоконники заменили хвойным щитом из строительного гипермаркета и покрыли маслом цвета «махагон», а не лаком, который над батареей трескается и пропускает воду. Ширина подоконника в сорок сантиметров подсказала идею будуара: на откосы повесили два узких зеркала от разобранного трельяжа, и окно в них стало казаться бесконечным. Три чугунные батареи даже не пришлось зачищать, их просто покрасили. Дуть в окна стало немного меньше, а треснувшее стекло в одном из них больше не бросалось в глаза.
Торт и хлопушки
Кухню в 5,5 квадратных метров делали тесной тёмные обои и навесные шкафы.
От старого гарнитура остались только стол с табуретами и один навесной шкафчик, переехавший в комнату, массивный навесной шкаф заменили полками, фартук покрасили, а на свободную стену наклеили обои с активным рисунком, купленные последним рулоном за копейки. Начинать на кухне автор советует с газа и вентиляции и предлагает простой тест: лист бумаги, приложенный к вентиляционной решётке, должен держаться сам, а если падает, пора звонить в управляющую компанию.
Всё вместе обошлось в 10 тысяч рублей. Но главным козырем Фролова считает санузел, куда на показе идут с опаской.
Чем ниже ожидания, тем сильнее эффект; это она называет эффектом грустного дня рождения: именинник весь день думает, что о нём забыли, а вечером включает свет, и дома его ждут торт, хлопушки и вся семья. Санузел должен сработать как этот торт.
В туалете снесли самодельные шкафы и открыли стояк: на показах все первым делом ищут протечки, и открытые трубы располагают к хозяину. Когда со стен сняли обои и плитку, обнаружилось окно дополнительного освещения, о котором никто не подозревал, и после смывки многолетней краски со стекла днём здесь можно обходиться без лампы.
Пол, вопреки общему правилу, заменили настенной керамикой: ронять в туалете, рассуждает автор, нечего, и за два года рисунок не истёрся.
Стены покрасили белым снизу и серым сверху, чтобы спрятать границу свежей штукатурки, держателем для бумаги стала сломанная советская клюшка с бабушкиных антресолей, а плинтус не клали, а нарисовали. Этот туалет принёс блогу Фроловой тысячи подписчиков, сама она называет его ремонтом по цене обеда в кафе. В ванной неровный потолок спрятали под крупным горохом, нанесённым губкой для обуви.
Рука в резиновой перчатке
Последний раздел главы посвящён мебели, и автор, приютившая, по её словам, не меньше двух десятков брошенных стульев, предлагает два пути. Простой годится для подготовки: вещь отмывают, слегка шкурят и красят алкидной эмалью, которой не нужен лак. Сложный, со снятием старого покрытия до дерева, оставлен для тех, кто восстанавливает мебель для себя.
Самым эффектным результатом Фролова считает советский обеденный стол на деревянных ножках. Пластиковую столешницу выбросили, основание покрасили краской для радиаторов, а новую столешницу выпилили из соснового щита и покрыли маслом, оставшимся от подоконников.
Арендаторы пользовались столом два года, потом автор забрала его к себе, и состояние его не изменилось. Лаку она предпочитает масло: под лаковой плёнкой дерево, по её сравнению, чувствует себя как рука в резиновой перчатке.
Загрузка: 80%
Каждую главу Фролова заканчивает индикатором загрузки, будто квартира скачивается из сети: после разбора вещей на нём 20%, после уборки 40%, после полезного ремонта сразу 80%.
Оставшиеся проценты приходятся на декор, фотосъёмку, объявление, показы и сделку. Из бабушкиного быта при этом ушло не всё.
Деревянная фруктовница неопределённого грязного цвета после щётки и моющего средства превратилась в будущее украшение интерьера, коллекционная сахарница, настольная лампа и старая карта города дожидались декорирования, а деревянные плечики из шкафов стали визитной карточкой мастерской автора.
Самодельную мебель, на которую когда-то пошли бруски школьного забора и доски винных ящиков, вывезли специально нанятой машиной.