3 окт. 2026

Доля коммерческих помещений в новостройках за пять лет выросла вдвое

Доля коммерческих помещений в новых жилых комплексах городов-миллионников России без учета Москвы выросла с 3,5% в 2021 году до 8% в проектах, которые планируют ввести в 2026 году. Такие данные приводятся в совместном исследовании ГК DARS и «НДВ Супермаркет Недвижимости». В 2022 году показатель составлял 4%, в 2023 году - 5%, после чего ежегодно прибавлял по одному процентному пункту.

Абсолютный объем встроенной коммерции также увеличивался. В 2021 году он составлял 588 тыс. кв. м, в 2022 году - 672 тыс. кв. м, а в 2023 году достиг 918 тыс. кв. м. По прогнозу, в 2026 году показатель может вырасти до 1,18 млн кв. м.

Чаще всего встроенные помещения встречаются в Казани, Краснодаре, Санкт-Петербурге и Новосибирске. Там около 90% новых жилых комплексов в 2021-2026 годах предусматривали такую функцию. В Екатеринбурге показатель составляет 85%, а в Самаре и Омске - по 70%.

По совокупному объему введенной за этот период встроенной коммерции лидирует Санкт-Петербург с 1,03 млн кв. м. В Краснодаре показатель составляет 917 тыс. кв. м, в Екатеринбурге - 518 тыс. кв. м, в Новосибирске - 475 тыс. кв. м, в Казани - 400 тыс. кв. м.

В Москве совокупный объем коммерческих помещений в составе жилых комплексов превышает 3 млн кв. м, а их средняя доля составляет около 7% общей площади проектов. Такую оценку приводит директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова. За последние пять лет показатель увеличился на 2-3 процентных пункта.

В CORE.XP дают сопоставимую оценку: в среднем на 100 кв. м жилой площади приходится 7,3 кв. м нежилой. Рост коммерческой составляющей участники рынка связывают прежде всего с изменением подхода к девелопменту жилья. Застройщики теперь проектируют не просто квадратные метры, а полноценную экосистему, где человек может жить, работать и получать услуги, не выезжая за пределы своего района.

Встроенные площади становятся частью продукта, а не только дополнительными метрами для продажи. Наличие магазинов и сервисов может влиять на стоимость жилья и скорость его реализации. Дополнительным импульсом становятся проекты комплексного освоения территорий, где необходимость создания рабочих мест и инфраструктуры учитывается еще на стадии проектирования.

При этом текущая доля коммерции уже превышает уровень, который в CMWP называют оптимальным. «Золотым стандартом» для большинства застройщиков являются коммерческие помещения на уровне 5-6% от площади квартир, считает руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева. Для сравнения: в Москве средняя доля таких площадей достигает около 7%, а в проектах городов-миллионников без учета Москвы со вводом в 2026 году - 8%.

Коммерческая инфраструктура должна прежде всего закрывать повседневные потребности жителей в шаговой доступности. В Москве около 20% помещений в составе жилых комплексов приходится на продуктовую розницу, включая алкомаркеты, еще примерно 20% - на предприятия общественного питания. Остальные площади занимают медицинские и спортивные объекты, салоны красоты, аптеки, оптики, пункты выдачи заказов, химчистки и другие сервисы.

Требования операторов к площади помещений за последний год существенно не изменились. Крупные продуктовые сети рассматривают около 1-1,2 тыс. кв. м под полноформатные супермаркеты и 250-500 кв. м под компактные форматы. Объекты размером 60-90 кв. м рассчитаны на предприятия сферы услуг, небольшие магазины, кафе и пункты выдачи заказов, а спрос на них чаще формируют инвесторы и предприниматели.

Для девелоперов встроенные помещения - отдельный источник дохода, однако способы их монетизации различаются. Большинство застройщиков предпочитают продавать такие площади, поскольку это позволяет быстрее вернуть вложенные средства и избежать рисков управления и поиска арендаторов. Часть компаний сохраняет помещения в собственности и сдает их в долгосрочную аренду, получая регулярный денежный поток и возможность контролировать состав операторов.

Инвестиционную доходность таких помещений в Level Group оценивают в среднем в 10-13% годовых. Конкретный показатель зависит от проекта и расположения помещения: на него влияют проходимость, видимость с улицы, близость к основным входам и возможность размещения востребованного у жителей формата.

В ближайшие годы тенденция к интеграции коммерции в жилые проекты сохранится, ожидают в CORE.XP. Основной спрос продолжат формировать операторы повседневных услуг: аптеки, пункты выдачи заказов, детские центры, ветеринарные клиники, супермаркеты и химчистки. Одновременно инфраструктурный ритейл становится разнообразнее: в него приходят операторы одежды и обуви, расширяется представленность кафе и ресторанов.

Дальнейший рост сегмента будет зависеть не только от количества коммерческих площадей, но и от качества их проектирования. Входные группы, возможность подъезда грузового транспорта и удобные пешеходные маршруты необходимо учитывать еще на стадии разработки проекта. «Даже в условиях общего избытка предложения по-настоящему ликвидные объекты остаются дефицитом», - резюмирует Евгения Прилуцкая из CORE.XP.

Источник: Коммерсантъ — Недвижимость

Доля коммерческих помещений в новостройках за пять лет выросла вдвое

Источник: Коммерсантъ — Недвижимость

Читайте также