Активы рыночных фондов недвижимости впервые превысили 1 трлн рублей
По итогам первого полугодия 2026 года стоимость чистых активов рыночных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФ) достигла 1 трлн рублей. Чистый приток средств с начала года составил 117,8 млрд рублей, или 13,2%. Это исторический рекорд, хотя темпы роста замедлились по сравнению с 16,6% за аналогичный период прошлого года.
Основной прирост обеспечили фонды для квалифицированных инвесторов. Их активы увеличились почти на 20% и достигли 493,4 млрд рублей. С начала года сформировали семь таких фондов, и темпы их роста вдвое превысили показатели первой половины 2025 года.
ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов показали более скромную динамику. Их активы выросли на 7,9%, до 518 млрд рублей. Это самые низкие темпы с 2019 года, что объясняется эффектом высокой базы и вторичным обращением паев, которое не увеличивает активы.
Фонды для квалифицированных инвесторов привлекают возможностью более высокой доходности. Им разрешено использовать заемное финансирование и покупать не только объекты, но и компании-балансодержатели. Как пояснил руководитель направления по работе с недвижимостью УК «ВИМ Сбережения» Андрей Колокольников, это расширяет пул доступных активов и ускоряет сделки.
Привлеченные деньги управляющие направили в основном в складскую и офисную недвижимость. Вложения в склады выросли на 56,7 млрд рублей, до 405 млрд. Однако 42,8 млрд из этой суммы пришлись на первый квартал, а во втором квартале прирост оказался минимальным за несколько лет.
Инвестиции в офисы за полугодие увеличились в полтора раза, до 149 млрд рублей. Рост в 3,7 раза превысил прошлогодний показатель, причем более 90% прироста обеспечили крупные сделки во втором квартале. Доля офисного сегмента в портфелях выросла с начала года вдвое, до 15%.
Замедление в складском сегменте связано с насыщением рынка и снижением ставок аренды. Руководитель аналитического центра УК «Парус Управление активами» Елена Михайлова отметила, что доходность от аренды складов стабилизировалась на уровне 10-14% годовых. Инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков добавил, что высокая база прошлых лет делает даже значимые результаты менее впечатляющими.
Ситуацию усугубили техногенные события. В июле-августе из-за атак беспилотников пострадали десятки складов, включая объекты маркетплейсов Wildberries и Ozon. Медианная годовая волатильность биржевых ЗПИФов недвижимости в июле подскочила с 16% до 27,6%, а паи самых ликвидных складских фондов просели на 4-6%.
Управляющие подчеркивают, что все объекты в розничных фондах застрахованы. Это обязательное требование Центробанка. В УК «Альфа-Капитал» уточнили, что полисы покрывают широкий перечень рисков, включая внешние воздействия, и предусматривают полное возмещение текущей стоимости недвижимости.
Гендиректор УК «Акцент Управление активами» Андрей Огородов пояснил, что страхование - лишь часть многоуровневой системы управления рисками. Управляющие контролируют соблюдение требований пожарной безопасности и совместно с арендаторами оценивают дополнительные меры защиты. При страховом случае компания оценивает ущерб и взаимодействует со страховщиком для получения возмещения.
Процесс согласования выплат может занять несколько месяцев. Как обратил внимание руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитала» Владимир Стольников, выплаты не автоматические и требуют строгого соблюдения правил договора. После оценки ущерба управляющая компания решает, восстанавливать ли объект или приобретать новый актив.
Летние события вынудили страховщиков повысить тарифы и снизить лимиты покрытия для складов. Андрей Ощепков предупредил, что ограниченные суммы страхового покрытия могут снизить интерес инвесторов к крупным объектам. Владимир Стольников допустил коррекцию спроса в пользу торговой и рекреационной недвижимости.
Другие участники рынка видят потенциал в премиальных офисах и дата-центрах, где спрос на цифровую инфраструктуру растет при ограниченном предложении. Однако полного отказа от складов управляющие не ожидают. У сегмента сохраняются сильные фундаментальные драйверы: рост электронной коммерции и дефицит качественных площадей.
Андрей Ощепков отметил, что выбытие части складских площадей уже активизировало спрос в регионах с пострадавшей инфраструктурой. Это повлияет на уровень вакансии и ставки аренды. Андрей Огородов считает, что инвесторы будут внимательнее оценивать качество объектов, их расположение и систему защиты, поэтому преимущество получат активы с хорошо управляемым профилем риска.